Bydlení se stává horkým tématem pro investory i pro politiky

Bydlení se stává horkým tématem pro investory i pro politiky. Neřešený problém doutná řadu let a situace došla tak daleko, že má Česko nejdražší bydlení v poměru k příjmům v Evropě. Zlepšení je však v nedohlednu. Ceny bytů a domů budou i nadále zřejmě narůstat.

Rodinné domy, chalupy, garsonky či panelákové byty. Vše skokově zdražuje navzdory koronavirové krizi. Ceny nemovitostí se zvýšily jen za poslední rok okolo 9 % a mnozí jsou přesvědčeni, že jsou nadhodnocené. Předpoklady pro další růst bydlení však přetrvávají. Zdlouhavé povolování staveb, politika centrálních bank a zdražování materiálů bude ceny tlačit ještě výše. 

V ČR vyjde středně velký byt (70 m2) na 11,4 průměrného ročního platu, což je nejvíce v EU  (např. v Belgii se jedná o 4 roční platy). Jednou z podstatných příčin je pomalá výstavba, za kterou může nejdelší stavební povolení v Evropě (a 177. ze 188 zemí OECD). Situace došla tak daleko, že povolení ke stavbě bytového domu trvá 10 let a stavaři nestíhají reagovat na poptávku, jež začala vzrůstat již po minulé krizi. 

Situace vypadá v praxi následovně. Např. do Prahy se ročně stěhuje okolo 13 000 lidí, kteří potřebují přibližně 6500 nových bytů. Společně s obnovou staré zástavby je tedy nutné postavit alespoň 10 000 bytových jednotek každý rok. Poslední desetiletí se ale staví ani ne polovina a na trhu již chybí okolo 100 000 bytů. Přičemž počet nových stavebních povolení se nyní pohybuje kolem 3 000 ročně, takže výsledná „mezera“ se bude dále zvětšovat – a vzácnost „zboží“ bude dále stoupat. 

Situaci by mohl změnit nový stavební zákon (schválený Sněmovnou), který by sjednotil povolovací procesy pod křídla jednoho megaúřadu. Podle řady indicií ale hrozí, že kompletní „překopání“ dosavadní struktury představuje vážné ohrožení nebo dokonce i krátkodobé zastavení stavební činnosti. Novelu taktéž zpochybňuje řada odborných institucí včetně Hospodářské komory, která se ze začátku spolupodílela na jeho vypracování. Efektivita zákona proto zůstává sporná a navíc má jeho platnost nastat až od 1. 7. 2023, tj. i pokud by se podařilo zrychlit povolování, první výsledky uvidíme až v druhé polovině nynější dekády. 

Ceny bydlení však nestoupají jen v ČR, ale také v zahraničí. Důvodem je politika nízkých úrokových sazeb, která společně s tištěním peněz znevažuje mnohá tradiční aktiva (např. dluhopisy), nafukuje ceny akcií – a zlevňuje hypotéky. Nemovitosti jsou navíc na takto narušeném trhu považovány za „bezpečný přístav“. Jejich ceny proto akcelerují i v USA (meziročně o 11 %), v Kanadě či na severu Evropy. Tyto tlaky pak dochází zprostředkovaně i k nám, protože si cizinci kupují 20 – 30 % prodávaných nemovitostí v ČR.

Kurz centrálních bank se však zřejmě nezmění. Dále budou umořovat gigantické dluhy inflací. A právě růst cen má za následek (vedle pandemické odstávky) skokové zdražení komodit, v této souvislosti zejména cen kovů, polystyrenu, dřeva a dalších stavebních materiálů, které dále navyšují náklady stavebníků.

Z uvedených důvodů někteří odborníci odhadují, že se cena nemovitostí do 10 let může v krajním případě až zdvojnásobit.